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城里人到农村买房违法
发布时间:2007-12-21 0:00:00

案例选登 

    依山傍水,空气新鲜。北京郊区某村,位于风景秀丽的山区,村中一座座漂亮的民房格外显眼。在安详宁静的农村生活中,有一个房主李民却并不那么顺心。 

    1999年,已到退休年龄的北京市民李  
  
民厌烦了城里的生活,决心到郊区农村买一套住房以度晚年。经人介绍,他认识了上述那个村的村民丁中。1990年,丁中在其被批准的宅基地上建起了5间大瓦房。1995年,丁中的丈夫在城里的单位分到了新房,丁中就伴随丈夫搬到市里居住。这样,丁中在农村的那5间房屋暂时闲置起来。一个想买房,一个有房在闲置,二人一拍即合。 

    1999年3月丁中同意房屋由李民居住,并收取了李民的现金1万元。村子里,有山,有水,空气新鲜,每年5月果树开花的时候,香气扑面而来,令人愉悦。李民与他的老伴早晨起来跑步,锻炼身体,白天种菜、养花,晚上和邻居们打牌、聊天,生活很充实。村里人对他们也很友善,相处得很和谐。李民夫妇谈起在农村生活的感受,喜悦之情溢于言表。 

    李民喜欢干净,搬进农宅后,先是花5000元改建房子,花700元修围墙,花300元重建厕所。农村的厕所一般都很简陋,而李民家的厕所屋顶铺瓦,外墙干净,毗邻花圃,被村里人称为“园林”式厕所。   [page]

    然而,2004年1月的一天,李民的美好生活突然被打断了。丁中以该房系自己租给李民为由,向李民提出收回房屋的要求。面对“蛮不讲理”的丁中,李民断然回绝了她的要求。李民怎么也不明白:当初一手交钱,一手交房,而且还有熟人作证,丁中怎么突然说出“这房子不是卖给你的,而是出租给你的”的话来。多少懂一点法律知识的李民知道,即使丁中“耍混账”,房屋买卖关系已成既定事实,不容抹杀,纵然她告到法院,法律也会保护自己的合法权益的。 

    双方协商未果,2004年5月,丁中向北京市某区法院提起民事诉讼,请求人民法院判决被告李民退还自己的房屋。在诉讼中,原告丁中认为,5年前李民使用自己的房屋是租用关系,尽管她向李民收取了1万元现金,但是李民使用房屋已经超过了5年,这1万元钱也就差不多了,既然是租用房屋,李民就应该把房屋退回给自己。李民则坚持,双方是通过协议确定了房屋的买卖合同,事实上已经取得了房屋的所有权,而且自己也进行了改建和装修,丁中要求退还房屋没有事实根据。该案经法院审理判决:李民与丁中的房屋买卖协议无效,李民应当将房屋退还丁中,但丁中应支付李民部分房屋改建费。 

    问题归纳 

    为什么法院会判决李民与丁中之间的房屋买卖协议无效,城里人能不能到乡下买房?   [page]

    以案说法 

    北京市岳成律师事务所张建兴律师点评: 

    我国土地法第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 

    我国农村的宅基地一般包括居住生活用地,如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地,如房前屋后的林木、花圃用地;其他生活服务设施用地,如水井、地窖、沼气池用地等几个部分。在我国农村大多数地方,宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。李民所买的房屋属于宅基地,所以丁李二人之间的房屋买卖协议不受法律保护。 

    针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象,国土资源部不久前发出通知,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。   [page]

    另外,时下很多城里人到农村买房心存侥幸,认为买不下大产权无所谓,有小产权就行。所谓的小产权,即城里人在乡下买房时,拿到的村里或是乡里的产权。有的人不认为大产权比小产权好。因为大产权使用年限是50年到70年,小产权没有使用年限,可以永久使用。小产权房实际上没有真正的产权,没有国家发的土地使用证和预售许可证,房管部门也不会给购房合同备案。因此,小产权房就算可以转让,也是以没有人反对为前提的,如果有人对小产权提出质疑,这种转让不具有任何法律效力。既然城市居民在农村购买房屋不受法律保护,农村的房子还是不买为好。

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