案例选登 

    依山傍水，空气新鲜。北京郊区某村，位于风景秀丽的山区，村中一座座漂亮的民房格外显眼。在安详宁静的农村生活中，有一个房主李民却并不那么顺心。 

    1999年，已到退休年龄的北京市民李  
  
民厌烦了城里的生活，决心到郊区农村买一套住房以度晚年。经人介绍，他认识了上述那个村的村民丁中。1990年，丁中在其被批准的宅基地上建起了5间大瓦房。1995年，丁中的丈夫在城里的单位分到了新房，丁中就伴随丈夫搬到市里居住。这样，丁中在农村的那5间房屋暂时闲置起来。一个想买房，一个有房在闲置，二人一拍即合。 

    1999年3月丁中同意房屋由李民居住，并收取了李民的现金1万元。村子里，有山，有水，空气新鲜，每年5月果树开花的时候，香气扑面而来，令人愉悦。李民与他的老伴早晨起来跑步，锻炼身体，白天种菜、养花，晚上和邻居们打牌、聊天，生活很充实。村里人对他们也很友善，相处得很和谐。李民夫妇谈起在农村生活的感受，喜悦之情溢于言表。 

    李民喜欢干净，搬进农宅后，先是花5000元改建房子，花700元修围墙，花300元重建厕所。农村的厕所一般都很简陋，而李民家的厕所屋顶铺瓦，外墙干净，毗邻花圃，被村里人称为“园林”式厕所。   [page]

    然而，2004年1月的一天，李民的美好生活突然被打断了。丁中以该房系自己租给李民为由，向李民提出收回房屋的要求。面对“蛮不讲理”的丁中，李民断然回绝了她的要求。李民怎么也不明白：当初一手交钱，一手交房，而且还有熟人作证，丁中怎么突然说出“这房子不是卖给你的，而是出租给你的”的话来。多少懂一点法律知识的李民知道，即使丁中“耍混账”，房屋买卖关系已成既定事实，不容抹杀，纵然她告到法院，法律也会保护自己的合法权益的。 

    双方协商未果，2004年5月，丁中向北京市某区法院提起民事诉讼，请求人民法院判决被告李民退还自己的房屋。在诉讼中，原告丁中认为，5年前李民使用自己的房屋是租用关系，尽管她向李民收取了1万元现金，但是李民使用房屋已经超过了5年，这1万元钱也就差不多了，既然是租用房屋，李民就应该把房屋退回给自己。李民则坚持，双方是通过协议确定了房屋的买卖合同，事实上已经取得了房屋的所有权，而且自己也进行了改建和装修，丁中要求退还房屋没有事实根据。该案经法院审理判决：李民与丁中的房屋买卖协议无效，李民应当将房屋退还丁中，但丁中应支付李民部分房屋改建费。 

    问题归纳 

    为什么法院会判决李民与丁中之间的房屋买卖协议无效，城里人能不能到乡下买房？   [page]

    以案说法 

    北京市岳成律师事务所张建兴律师点评： 

    我国土地法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 

    我国农村的宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的林木、花圃用地；其他生活服务设施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几个部分。在我国农村大多数地方，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。李民所买的房屋属于宅基地，所以丁李二人之间的房屋买卖协议不受法律保护。 

    针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象，国土资源部不久前发出通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。   [page]

    另外，时下很多城里人到农村买房心存侥幸，认为买不下大产权无所谓，有小产权就行。所谓的小产权，即城里人在乡下买房时，拿到的村里或是乡里的产权。有的人不认为大产权比小产权好。因为大产权使用年限是50年到70年，小产权没有使用年限，可以永久使用。小产权房实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。因此，小产权房就算可以转让，也是以没有人反对为前提的，如果有人对小产权提出质疑，这种转让不具有任何法律效力。既然城市居民在农村购买房屋不受法律保护，农村的房子还是不买为好。