“一房二卖”，应该如何应对和防范

案情：去年冬天，杨女士交了1万元的订金，订购了某楼盘一套100平方米的房子。不久，她又交了6万元的首付款后，要求与开发商签订购房合同，但开发商总是找种种借口推拖。今年三月份，在付清了全部房款后，她满心欢喜地盼望着搬入新居。但是，令杨女士莫名其妙的是，有一天，一位手持该套商品房房产证的张先生却搬了进去。原来，开发商在住宅楼完工后到有关部门办理房产证时，将所有商品房的产权都登记在自己名下。一段时间后，开发商为了筹集资金，便采取“一房二卖”的损招，把已经售出的商品房以更高价出售给了张先生，并办理了登记手续。明明是自己买下的房子，却又被开发商卖掉，一怒之下，杨女士把开发商告上了法庭。
评析：根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以该“一房二卖”的房屋所有权，应该归登记的当事人张先生所有。但杨女士可以向开发商索赔。依据最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉和〈消费者权益保护法〉的规定要求开发商增加不超过已付购房款一倍的赔偿。但如果卖房者并不是房地产开发企业性质，而一般的卖房者，即个人私有的房产，“一户二卖”的这种情况，对其违约的处理与法律适用就不同了。这类卖房者若违约，争议的处理应当按照〈合同法〉第一百一十一条的规定，向违约者主张违约责任。即不能主张惩罚赔偿责任，而只能主张返还已付购房款、利息和赔偿损失。