离婚分房系列（一）：按揭房分割

   按揭贷款买房是近年新生事物，离婚诉讼中分割按揭房屋亦成为司法实践中必须解决的新问题。订立合同、首付房款、办理证书、偿还贷款期间，双方可能结婚与离婚，夫妻对房屋性质、分割方法等问题经常产生争议。本文从揭示按揭房屋上诸多关系入手，分析按揭房屋分割中的五种疑难情形并提出相应解决意见。
    一、按揭房屋上的诸多权利与平衡。
    1、按揭买房所形成的诸多权利。购房人与出卖人订立房屋买卖合同之后，与银行订立贷款合同；银行将贷款直接支付于出卖人，出卖人协助购房人办理房屋产权移转手续；购房人按照贷款合同约定的期限与金额偿还贷款。为担保购房人如期还款，银行通常在房屋上设定抵押，设定抵押之前，银行通常还要求出卖人提供保证。笔者认为：应当以买房合同订立之日确定为购房之日，之后购房人承担与房屋相关的权利义务，包括领受房屋、办理产权证、支付首付、偿还贷款等；行政机关颁发房屋产权证书是对购房人享有房屋产权事实予以确认，但享有权利不以颁发产权证为准。
    2、银行对房屋产权变更的态度。在充分考查贷款人还款能力基础上，银行才同意订立贷款合同。夫妻双方申请贷款，但法院判决一方取得房屋所有权并承担还款义务；夫妻一方申请贷款，而判决配偶取得房屋所有权且承担还款义务，因还贷能力明显将改变或者降低，银行债权将出现风险。顺畅执行法院判决包括房屋产权变更登记、重新签订抵押合同、办理转按揭手续等，银行未必配合执行。即使银行可以实现抵押权优先受偿，但毕竟耗时耗力；尽管离婚后夫妻双方对共同债务仍然承担连带清偿义务，但离婚协议书或法院判决书通常不予确认。
    二、五种疑难情形下的原则分割方法。
    1、一方婚前按揭贷款且办理产权证，婚后双方共同还贷的房屋。
    根据《婚姻法》第18条和《婚姻法解释（一）》第19条，夫妻一方婚前订立房屋买卖合同与贷款合同，领受房屋且产权证办理在该方名下的，当然属于一方个人财产；除夫妻双方另有约定外，夫妻一方财产不因夫妻婚姻关系延续而转化为夫妻共同财产。婚后双方共同偿还贷款属于以夫妻共同财产偿还个人婚前债务，离婚时取得房屋所有权一方将共同还贷部分一半支付于对方。
    2、一方婚前按揭贷款，婚后取得产权证且共同还贷的房屋。
    因订立买卖合同与产权证办毕期间双方结婚，故界定房屋性质以订立合同还是以取得产权证为准将成为最大争议焦点。笔者认为：夫妻一方订立房屋买卖合同旨在取得房屋所有权，之后将承担与房屋相关的一切权利义务，房屋产权亦将登记在其名下，故购房人享有房屋产权。婚后夫妻双方共同还款行为并不改变房屋所有权性质，离婚时取得房屋所有权一方应当将共同还贷部分一半支付于对方。
    3、婚前共同出资首付，以一方名义购房与贷款，婚后共同还贷的房屋。
    恋爱期间，双方可以共同出资购房以备结婚之用。如果以双方名义订立房屋买卖合同，产权证登记在双方名下，房屋属于夫妻共同财产毫无争议。难题是：一方出资，但以对方名义订立买卖合同和贷款合同且产权证登记在该方名下的房屋如何分割。笔者认为：出资但未登记为产权人的一方应当证实出资行为，证实出资目的旨在购买房屋，而非借贷或赠与。如果举证不力，除非对方认可，否则出资人很难证实房屋属于共同财产，只能分得婚后共同还贷部分一半。
    4、婚后以一方名义订立买卖合同，以共同财产偿还贷款但产权登记在该方名下的房屋。
    从夫妻内部关系角度出发，该房屋无疑属于夫妻共同财产。离婚时应当根据财产具体情况，本着照顾子女和女方权益原则判决，取得房屋所有权一方给予对方相应补偿。法院判决非产权登记方取得房屋所有权并承担还贷义务时，必须办理房屋过户手续与还贷变更手续；如其还贷能力欠缺，银行未必同意。令该方值得重视的是：如果第三人相信产权登记簿，向产权登记人购买该房屋，即使登记与实际权利不符，第三人基于对登记簿信赖，该交易应当法律保护，其可以取得房屋所有权。
    5、婚前房屋增值或贬值后果应当由夫妻双方共同承担。
    婚前个人房屋在婚姻关系存续期间可能将增值或贬值，由谁承担该后果无不产生争议。一种观点认为：婚前房屋属于个人财产，其价值增减属于房屋形态转化，而非投资收益与风险，其后果仍应当由该方继续承担；第二种观点认为：增值与贬值发生在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产偿还婚前个人债务，双方对房屋价值维护均有相当贡献，故价值变化后果应由双方共同承担。笔者同意第二种观点。