离婚分房系列（二）：房改房分割

     房改房是已售公房，包括取得完全所有权和取得部分所有权的房屋。因其属于国家房改制度下形成的特殊房产，故分割此类房产除适用婚姻法上分割夫妻财产的一般原则外，还必须考虑国家房改政策，只有如此，才能切实解决房改房纠纷。
      一、已经取得完全所有权的房改房分割。
      根据国家房改政策，职工购买公房价格分为市场价、成本价和标准价。以市场价和成本价所购公房，产权归个人所有；以标准价所购公房，个人取得部分产权，比例按照当年标准价占成本价的比重确定。随着房改制度深入，公房出售原则上应当实行市场价和成本价；按标准价已售公房，国家鼓励职工自愿基础上按成本价补足房款及利息后产权归个人所有。
     《婚姻法》17条规定，婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产，故无论何时开始承租公房，在婚姻关系存续期间，一方或双方以共同财产所购房屋均属夫妻共同财产，但双方书面约定所购房屋属于一方所有的除外。配偶不属于本单位职工或不具有城镇户口，不影响房产的共有属性。
      三种情形值得关注1、夫妻约定实行个人财产制，一方以个人财产所购房屋属于个人财产还是共同财产？有观点认为，该房产属于个人财产转换物，仍属个人财产；而笔者认为：公房出售对象是家庭而非夫妻一方，一方出资所购房屋应属共同财产，其出资可以视为代为垫资，对方偿还相应部分既可。2、房改政策规定：按标准价所售公房，只能取得部分产权，具体比例以房产证为准；国家鼓励职工自愿基础上按成本价补足房款后取得全部产权。如果婚前一方以标准价购房，且部分产权属于其个人所有，婚姻存续期间补交房款而取得全部产权的，夫妻共同财产范围仅限于新增产权部分。3、出资购买父母单位公房不属夫妻共同财产，但父母事先明确表示所购房屋将赠与子女或者同意将产权人登记为子女的，该房屋当属夫妻共同财产。
      根据《婚姻法》39条，分割夫妻共同财产，首先由双方协议处理；协议不成时，由法院根据财产具体状况，照顾子女和女方权益原则判决。分割房改房至少还应当考虑1、房屋来源的贡献大小。原属本单位公房，且房价主要包含其工龄、职务补贴的一方可以多分房产。2、居住管理的方便性。已售自管公房一般由原单位负责物业管理，本单位职工取得房屋产权比较适宜。
      二、尚未取得完全所有权的房改房分割。
      此类房产应当适用《婚姻法》解释二第21条，即“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”。具体分割方式包括1、协商解决。婚姻纠纷属于平等主体之间纠纷，当事人可以自由行使财产处分权，分割方法包括实物分割、作价补偿和变价分割。2、法院认为适宜判决房屋权属的，可判决房屋产权归一方所有，对方按照产权价值获得相应补偿或者取得其他夫妻共同财产，之后不再享有该房屋上的任何权利。3、根据实际情况判决房屋使用权，待取得完全产权后另行起诉。
      再次起诉时，房屋如何分割，法律缺乏明确规定，实践中无不争议。以某案为例：甲、乙离婚时已经取得诉争房屋70％产权，对产权归属存在争议且协商不成，法院判决由甲使用，待取得完全产权后另行诉分割。后甲与丙再婚，以新夫妻共同财产补交房款，取得完全产权，乙得知后提起诉讼。对乙应获得的产权比例存在两种观点：一种观点为：根据《婚姻法》第17条，甲、乙婚姻关系存续期间仅取得诉争房屋70％产权，剩余30％产权是甲与丙在婚姻关系存续期间购得，乙无权分割，只能取得35％房屋产权；另种观点是：根据房改政策，以标准价所购房屋，国家鼓励按成本价补足房款及利息后取得完全产权，故补交房款从而取得完全产权是原房屋产权上的派生权利，二次购房权应当由甲、乙双方共同行使，共同取得房屋所有权。甲单方行使侵犯了乙合法权益，其所支房款属于垫资，故乙可以取得房屋50％产权，并应当向甲支付二次购房款的50％。笔者同意第二种观点。